Как выбрать земельный участок
Как правило, при выборе земельного участка многие из нас руководствуются одним из двух критериев: участок либо пришелся по душе, и мы готовы совершить импульсивную покупку, либо недорого стоит, и мы готовы купить то, что нам совершенно не подходит. Как показывает практика, эти критерии скорее приводят к ошибкам, чем к верному выбору. Как же выбрать участок правильно?

Предварительный этап, или «чего я хочу?»

Бывает так, что человек не знает, чего конкретно он хочет. Как и в случае необходимости любой другой покупки, ему кажется, что решение придет само, как только он увидит то, что ему нужно. Так, без конкретной цели, он действует, направляясь в продуктовые магазины или в магазины одежды. Тем же принципом руководствуется, выбирая земельный участок. Этот принцип влечет за собой потерю времени, лишние траты и ошибки, а в случае покупки земельного участка, ошибки подчас фатальные.

Поэтому, прежде чем обращаться к риэлтору или просматривать базы земельных участков в интернете, определитесь с тем, что вам нужно. В дальнейшем это позволит сузить поиск и сэкономить время, потраченное на просмотр ненужных вам страниц и лишние выезды за город.

  • Решите, для чего вам нужен участок. Возможно, вы хотите завести свое фермерское хозяйство и снимать по три урожая в год. Может быть, мечта всей вашей жизни – рыбачить вдали от цивилизации, в тихом диком местечке, куда не ступала нога человека. Или вы мечтаете о летнем семейном отдыхе на даче, до которой готовы ехать час по разбитым проселочным дорогам. А может быть, вам нужен загородный дом, потому что вы не можете жить в душной городской квартире, но дом нужен в пригороде, чтобы каждый день легко добираться до работы. От этой глобальной цели зависит все: готовность или неготовность переплачивать, удаленность от города, выбор поселения, размера и формы участка и даже тех посадок, которые на этом участке растут.


Исходя из цели, выберите подходящий вам тип участка. Если земельный участок вам нужен для постоянного места жительства с оформлением прописки, вам подходят только земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в случае, если участок ЛПХ расположен в черте населенного пункта. Стоимость этих земель выше, но желая сэкономить и построить дом в не предназначенном для этого месте, вы можете столкнуться с непредвиденными трудностями. Если постройки нельзя зарегистрировать, у вас нет и права собственности на них, не говоря уже о прописке. Во всех спорных случаях, компенсировать стоимость построек не удастся, и вы потеряете гораздо больше средств, чем в случае затрат на покупку предназначенной для строительства земли.


  • Определите необходимый вам размер участка. Того, кто привык совершать импульсивные покупки, могут пленить столетние кедры или роскошный вид на реку, но если предлагаемый вам участок слишком мал, слишком велик или неудобно нарезан, рано или поздно возникнут трудности. Заранее решите, без чего вы себя не мыслите. Дом, гараж, парковка для гостей, баня, веранда, беседка, сарай, теплица, детская площадка, альпийская горка – все это займет определенную площадь. И вам уже будет не до столетних кедров. 

Если средств хватает только на четыре-пять соток, лучше принять решение в сторону менее габаритного дома и оставить хоть немного места для маленького палисадника и газона. Иначе несоответствие пропорций сведет на нет всю радость покупки.

Вам также следует ознакомиться с нормативами жилья, по которым между постройками должно соблюдаться определенное расстояние. Несоблюдение этих нормативов может повлечь за собой как бесконечные разбирательства с несговорчивым соседом, так и трудности с документацией.

База данных земельных участков. Выбор географического направления

Выбор географического направления зависит от многих факторов. К ключевым из них относятся: экология, логистика, наличие инфраструктуры и коммуникаций.

  • Внимательно изучите экологическую обстановку выбранного направления. Если рядом находятся промышленные предприятия или городские свалки, вполне вероятно, вашим мечтам о фермерском хозяйстве сбыться не суждено. Иногда ситуация складывается таким образом, что элитное поселение располагается в экологически неблагополучной среде, стоимость же земельных участков при этом в разы превышает рыночную. Не позволяйте высокой цене обмануть вас, в данном случае цена – не гарантия качества, и переплачивать не за что.

  • Обратите особое внимание на логистику. Может быть, выбранный вами участок находится в десяти километрах от города, но вам предстоит добираться туда по самому загруженному направлению? Ведет ли к вашему участку подъездная дорога, и в каком она состоянии? Чтобы точно ответить на эти вопросы, одной поездки будет недостаточно. Попробуйте проехать к участку в разное время суток, особенно в дневной и вечерний час-пик. Представьте, что в пробках вам придется проводить каждый вечер – и ажиотаж, вызванный красотой участка, уступит место рациональному зерну.

Как правило, если участок продается летом или теплой зимой, трудно спрогнозировать, что будет с подъездной дорогой (да и с самим участком) в сезон обильных дождей. Попробуйте расспросить соседей. Узнайте также, кто расчищает дороги зимой. В землях поселений за это несет ответственность муниципалитет, но если речь идет о коттеджном поселке, все расходы лягут на ваши плечи. Хорошо, если жильцов много, но если вы – один из первых поселенцев, стоит задуматься. Может быть, на подъездные пути вы потратите столько, что ваш, на первый взгляд, недорогой участок превратится в драгоценный.

Вы также должны продумать, как будете добираться до города, если останетесь без машины. Весомый аргумент в пользу покупки участка – автобусное или железнодорожное сообщение, причем остановка должна находиться не в сорока минутах ходьбы от участка, а в относительной близости.

Учтите также, смогут ли подъехать к вашему участку службы спасения – ситуации бывают разные, и позаботиться о них стоит заранее.

  • Узнайте, есть ли на участке коммуникации, можно ли к ним подключиться и во сколько это вам обойдется. Опытные владельцы загородных участков все, как один, утверждают, что на участке обязательно должен быть газ. Отапливать дом с помощью электроэнергии слишком дорого, особенно если вы приобретаете вторичное жилье: никто не знает, насколько хорошо в действительности утеплен фасад, крыша и фундамент. 

Желательно, чтобы на участке также были электричество, вода и канализация. Конечно, даже в трудных ситуациях есть выход: можно пробурить скважину, сделать септик и установить солнечные батареи, но все это влечет за собой значительное удорожание объекта и дополнительные временные затраты. Кроме того, жилец при этом сам должен заботиться о том, чтобы все исправно работало, и в случае форс-мажора будет вынужден сам устранять неполадки или постоянно приглашать специалистов. Об этом нужно подумать, прежде всего, тем семьям, в которых, условно говоря, нет «рабочих рук».

Ни о чем не говорит близость коммуникаций к участку. Линия электропередачи рядом с участком не является гарантией того, что у вас будет электричество! Бывает так, что участок нельзя обеспечить необходимой мощностью по воде или электроэнергии, так как возможность подключения к ним количественно ограничена. Это возможно, например, при перегрузке электросетей или при узкой трубе подачи воды: трем вашим соседям мощности хватит, а вам уже нет.

Даже если провести коммуникации до участка не составит проблем, обязательно рассчитайте заранее, во сколько это вам обойдется. Расстояние в этом случае часто бывает обманчиво и выливается в круглую сумму.

Вы также можете столкнуться с тем, что кто-то из ваших соседей вел электричество для себя – в этом случае вам придется договариваться о подключении и, возможно, доплачивать определенную сумму.

Особенно внимательно отнеситесь к заверениям продавца о том, что в поселке планируется электро- или газификация.  Уточните в соответствующих инстанциях, каковы сроки подключения, выделяемые мощности и стоимость данных работ. Возможно, это не планы, а слухи.

Если вас настораживает низкая цена участка – досконально изучите этот аспект, скорее всего, трудности будут связаны именно с коммуникациями.

  • Подумайте, представляет ли для вас важность развитая инфраструктура поселка: наличие магазинов, аптек, детского сада, школы, поликлиники, централизованная система вывоза мусора. В определенное время наличие, например, детского сада, может казаться вопросом не актуальным, но затем появятся дети,  и нужно будет выбирать учреждение по месту прописки.
  • Попытайтесь почувствовать, какой жизнью живет то поселение, которое вы решили выбрать. Возможно, здесь живут социально активные люди, устраивающие пышные праздники и народные гуляния, семьи с детьми или члены какой-либо религиозной общины. А может быть, недалеко от вашего участка находится заповедник, где можно спокойно побродить, не рискуя встретиться с кем-то. Подбирая место согласно своему темпераменту, вы застрахуете себя от возможных разочарований.
  • И, напоследок, проверьте вероятность многоэтажной застройки рядом с выбранным вами местом. Для этого хорошо изучите градостроительный план. Возможно, через несколько лет рядом с вашим райским уголком будет проложена трасса правительственного назначения.

Индивидуальные особенности участка. Первое знакомство

Остановив выбор на определенном участке, обратите внимание на следующие характеристики:

  • Особенности ландшафта. Значительное удорожание может повлечь за собой неровный ландшафт, холмистый ландшафт, расположение участка на склоне или близость к водоему.

С точки зрения ландшафтного дизайна неровные земельные участки представляют больший интерес, чем абсолютно плоские,  - перепады высот открывают безграничные возможности для создания живописных композиций. Однако при неровном ландшафте может потребоваться поднятие цоколя или даже строительство цокольного этажа, а также возведение подпорных стенок, и если бюджет невелик, лучше все-таки остановить свой выбор на ровном участке.

В случае близости участка к реке или озеру, необходимо выяснить, насколько глубоко проходят грунтовые воды, и не заливает ли участок в весеннее половодье. У многих на слуху истории затопления элитных коттеджных поселков, построенных с грубым нарушением норм строительства.

Трудности представляет и участок, расположенный на склоне: фундамент дома может «сползать» вместе с почвой, и вам потребуется дополнительное укрепление склона, что также повлечет за собой удорожание объекта.

  • Форма участка. Может случиться так, что, выбрав нужное количество соток, вы столкнетесь с неудачной нарезкой участка. Так, он может быть слишком узким или иметь острые углы, в пространство которых невозможно вместить нужные вам постройки. Изучите понравившийся вам участок на публичной кадастровой карте Росреестра, чтобы точнее понять границы участка и точно рассчитать, нужной ли он ширины и длины.

Если ширины участка хватает для строительства дома, но вас смущает длина, делающая участок  похожим на узкий коридор, не волнуйтесь: грамотная планировка поможет замаскировать этот недостаток.

  • Наличие/отсутствие сада.

Возможно, вам сразу же захочется переделать сад, который вам достался в нагрузку к участку. Специалисты советуют не торопиться. Поживите с этим садом год, чтобы хорошо изучить его особенности. Возможно, со временем вы поймете целесообразность посадки некоторых растений, например, живая изгородь может защищать сад от сильного ветра. Или раскроется декоративность тех растений, которые при покупке участка выглядели не слишком презентабельно. Какие-то виды растений могут так вам приглянуться, что вы решите просто пересадить их в более удачное место.

Покупка «голой» земли имеет свои преимущества: вы можете создать именно тот образ сада, который идеально вам подходит. С другой стороны, покупка нужных видов растений требует немалых затрат. Пройдут годы, прежде чем сад приобретет законченный вид. Однако существует множество способов на время облагородить пространство, например, «отдать» часть сада под луг, мавританский газон или природные посадки.

Перед покупкой. Окончательное решение

  • Уточните, к кому вы будете обращаться в случае проблем с коммуникациями или подъездными дорогами – к городским службам, к управляющей компании или ТСЖ, и не возникнет ли с этим трудностей.
  • Пригласите на участок геодезистов, чтобы сделать анализ грунтов на пригодность под строительство. Геодезисты определят несущую способность грунтов, а также уровень грунтовых вод.  В дальнейшем это позволит избежать смещения или просадки строений.

Часто покупатель не понимает, зачем тратиться за геодезическое исследование, если участок еще не куплен. Мы руководствуемся следующими соображениями: если вы планируете делать геодезический анализ после покупки, то вы ничего не потеряете, сделав его заранее. А если в ходе анализа выявятся трудности, это позволит избежать покупки участка, который вам не нужен.

  • Приведите в порядок все документы. Опять же, довольно стандартная ситуация: покупатель не хочет платить риэлтору, предпочитая оформлять сделку напрямую с владельцем участка. Стоит помнить, что хороший риэлтор не только консультирует вас по участкам и выбирает из всего многообразия подходящие вам варианты, но и ведет документальное сопровождение. Риэлтор проверяет обременение участка (не заложен ли он по кредитам, не претендуют ли на него родственники владельца), а также отвечает за качественное оформление сделки. И в итоге, 3% от сделки – не такая большая сумма по сравнению с риском, которому вы подвергаетесь, оформляя сделку самостоятельно.

И последняя рекомендация: грамотно расставляйте приоритеты и не экономьте на своей мечте. Удачной вам покупки!

Автор текста: Татьяна Ковалёва

Поделиться в социальных сетях: